권리금 회수 기회 지키는 법

권리금 회수 기회란 무엇인가요?

권리금은 영업시설, 거래처, 신용, 영업 노하우, 점포 위치에 따른 이점 등을 넘겨주는 대가로 임차인끼리 주고받는 돈입니다. 임대인에게 받는 돈이 아니라, 새로 들어올 임차인에게서 받는 돈이라는 점이 핵심입니다.

그래서 법은 임대인이 신규 임차인과의 계약을 가로막지 못하도록 정하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 규정합니다.

방해행위와 정당한 사유

법이 정한 방해행위와, 임대인이 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유를 정리했습니다.

※ 차임을 3기분 이상 연체하는 등 계약갱신 거절 사유(제10조 제1항 각 호)가 있으면 보호를 받지 못합니다.

보호받지 못하는 경우도 있습니다

대규모점포나 준대규모점포의 일부인 상가(전통시장은 제외)와 국유·공유재산인 상가에는 권리금 회수 기회 보호 규정이 적용되지 않습니다(같은 법 제10조의5). 백화점·대형마트 안 매장이라면 먼저 이 부분을 확인해야 합니다.

반면 환산보증금이 일정 금액을 넘는 상가라도 권리금 보호 규정은 적용되며, 계약갱신요구권 행사 기간(최초 임대차부터 10년)이 지난 경우에도 권리금 회수 기회는 보호된다는 것이 대법원 판례의 입장입니다.

권리금 회수, 이렇게 준비합니다

요청서에는 신규 임차인이 기존과 같은 조건 또는 합리적인 조건으로 계약할 의사가 있다는 점을 적어 두는 것이 좋습니다. 임대인이 신규 임차인의 자력을 문제 삼을 수 있으므로, 신규 임차인의 사업 계획이나 자금 여력을 보여 줄 자료를 준비해 두면 도움이 됩니다.

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   신규 임차인 주선

   보호기간 안에 신규 임차인을 구하고, 국토교통부 권리금 표준계약서 등을 활용해 권리금 계약을 준비합니다.

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   임대인에게 계약 요청

   신규 임차인의 인적 사항과 임대 조건을 적어 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 임대차계약 체결을 요청합니다.

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   거절·방해 증거 확보

   임대인의 답변, 통화 녹음, 문자, 과도한 차임 요구 내용, 신규 임차인의 확인서를 보관합니다.

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   손해액 산정

   신규 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 않는 범위에서 배상을 청구하며(제10조의4 제3항), 필요하면 감정평가를 활용합니다.

청구 기한을 놓치지 마세요

신규 임차인을 주선하지 않은 채 종료되면 원칙적으로 방해를 주장하기 어렵습니다. 다만 임대인이 처음부터 명확하게 계약 체결을 거절한 경우에는 주선이 없었어도 방해가 인정될 수 있어, 거절 의사를 기록으로 남겨 두는 것이 중요합니다.

계약 종료가 다가온다면

권리금 분쟁은 보호기간 6개월 안에 무엇을 했는지로 결과가 갈립니다. 종료일이 가까워졌거나 임대인이 재계약에 부정적인 태도를 보인다면, 신규 임차인을 주선하기 전에 요청 방식과 증거 확보 방법을 변호사와 먼저 확인하시기를 권합니다.