못 받은 보증금 돌려받기

보증금 반환 사건, 내 상황은 어디에 해당하나요?

임대차보증금 반환 사건은 전세·월세 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 이를 청구하는 사건입니다. "새 세입자가 들어와야 주겠다"는 말은 흔하지만, 계약이 끝나면 임대인의 반환 의무는 새 세입자와 관계없이 생깁니다.

다만 계약이 정말 끝났는지부터 확인해야 합니다. 주택은 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 알리지 않으면 같은 조건으로 묵시적으로 갱신됩니다. 묵시적 갱신 뒤에는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다.

전세보증보험에 가입했다면 보증기관이 정한 절차와 기한에 맞춰 이행 청구를 해야 합니다. 보험 약관에서 요구하는 서류(계약 해지 통지, 임차권등기 등)를 먼저 확인하세요.

먼저 확인할 내 권리

보증금을 지키는 힘은 대항력과 우선변제권에서 나옵니다. 계약서와 등기부를 옆에 두고 아래 항목을 확인하세요.

※ 2023년 7월 19일부터는 임차권등기명령이 임대인에게 송달되기 전에도 등기 기입을 촉탁할 수 있어, 임대인이 연락을 피해도 등기를 진행할 수 있습니다.

보증금을 돌려받는 절차

임대인 주소를 알 수 없으면 지급명령은 쓸 수 없습니다. 지급명령은 공시송달로 진행할 수 없기 때문에 이때는 처음부터 소송을 내야 합니다. 집이 이미 경매에 넘어갔다면 법원이 정한 배당요구 종기까지 권리신고와 배당요구를 해야 합니다.

늦게 받은 기간만큼 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다. 계약 종료일과 반환 요구일을 기록으로 남겨 두어야 계산의 기준이 분명해집니다.

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   계약 종료 통지·내용증명

   해지 또는 갱신 거절 사실과 반환 기한을 적어 보냅니다. 계약 종료 시점과 지연이자 계산의 근거가 됩니다.

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   임차권등기명령 신청

   이사를 가야 한다면 관할 법원에 신청해 권리부터 등기부에 남깁니다. 보통 2~3주가 걸립니다.

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   지급명령 또는 보증금 반환 소송

   보증금 반환 소송에는 주택임대차보호법에 따라 소액사건심판법 일부가 금액과 관계없이 준용되어 비교적 신속하게 진행됩니다.

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   강제집행·강제경매

   판결 등 집행권원으로 임대인의 예금을 압류하거나 해당 주택의 강제경매를 신청합니다. 이때 집을 먼저 비워 줄 필요는 없습니다.

"수리비 빼고 주겠다"고 한다면

임대인은 연체 차임이나 임차인이 책임질 손상 비용을 보증금에서 공제할 수 있습니다. 그러나 벽지 변색, 못 자국처럼 통상적인 사용으로 생긴 마모는 원칙적으로 임차인 책임이 아니고, 공제하려면 임대인이 손상과 비용을 구체적으로 보여야 합니다. 퇴거 전 집 상태를 사진과 영상으로 남겨 두는 것이 가장 좋은 대비입니다.

임대인이 사망했다면 상속인 전원을 상대로 청구해야 하고, 상속인이 상속을 포기했거나 한정승인을 했는지도 확인해야 합니다. 집주인이 바뀌었다면 대항력을 갖춘 임차인은 새 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

기간·비용과 상담이 필요한 때

임대인이 곧바로 응하면 몇 주 안에 끝나기도 하지만, 소송과 강제경매까지 가면 수개월 이상 걸립니다. 법원 비용은 인지대·송달료·등기 비용 등으로 청구금액에 따라 달라집니다. 변호사 비용은 사건 규모와 쟁점에 따라 다르며 상담 뒤 안내합니다.

선순위 근저당이 많은 집, 임대인이 사망했거나 여러 채를 가진 임대인, 이미 경매가 시작된 경우는 배당 순위와 기한 판단이 까다로워 초기에 상담을 받는 편이 안전합니다.